提升购房 Offer 竞争力的四个方法

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提升购房 offer 竞争力的四个方法（在不提高价格的情况下）。

这四个方法由简单到复杂，效果基本也是逐渐增强。

方法一：提前做好贷款的 fully assessed pre-approval（而且最好是靠谱的银行做的）。

有 pre-approval 一方面可以让卖家对买家的贷款能力更有信心，另外更重要的原因是 —— 和你竞争的其他买家通常也都有 pre-approval。

注意要申请 fully assessed pre-approval，这个指的是由银行的 assessor 审批后给的 pre-approval。

有些银行的 pre-approval 是电脑自动生成的，这种 pre-approval 用处不大。

方法二：和中介建立良好的关系并保持沟通。

听过很多次类似的反馈 —— 在其他各方面（价格和 condition）差别不是很大的情况下，最后那位 “leave us with good impression” 并且 “quite motivated” buyer 的 offer 被接受了。

方法三：充分了解卖家的其他需求，看是否有可能提供便利，以下是本人了解到的两个真实案例：

案例一：卖家是位老太太，需要 downsize（即卖掉大房子，周转出资金后，换更小的房子）。

买家 offer 了房子过户后可以把房子再租给老太太6个月，因此省去了她再次租房和搬家的麻烦。

最后虽然这位买家的出价不是最高的，但是拿到了房子。

案例二：卖家在院子里积累了很多建筑垃圾。

卖家由于身体不好，并且资金紧张，对于如何处理院子里的建筑垃圾很头疼。

买家 offer 过户后垃圾可以留在房子里，由他来处理，最后也是在不是最高价的情况下拿到了房子。

方法四：减少 Offer 里的 conditions (subject to)

关于 offer的一个基本原则 —— 在价格相同的情况下，offer 里的 condition 越少，那么 offer 越有竞争力。

西澳洲常见的保护买家的 conditions 有（但不限于）以下一些：

(1) Subject to finance approval （贷款条款）

(2) Subject to satisfactory timber & pest inspection （白蚁检查）

(3) Subject to satisfactory structural inspection （结构检查）

(4) Sellers’ warranty of plumbing, electricity and gas in working order（房子的水、电、燃气正常工作）

很多买家为了让 offer 更有竞争力，会 waive subject to finance approval condition，也就是常说的下 cash offer. 

关于 cash offer 的一些说明：

1. cash offer 并不是真的给 cash，只是 offer not subject to finance approval，贷款是可以正常做的。

2. 因为 not subject to finance approval，所以下 cash offer 之前一定得有贷款的 fully assessed pre-approval.

3. 即使有了 fully assessed pre-approval，贷款也不能保证 100% 获批（because pre-approval is subject to conditions, e.g. satisfactory valuation of the property），所以下 cash offer 确实也会让买家 take on more risk. 

4. Cash offer 并不一定是 fully unconditional offer，买家需要自行决定是否加上其他的一些conditions，例如常见的 timber pest inspection, structural inspection, warranty of plumbing electricity and gas 等。

祝大家看房愉快，尽早买到自己心仪的房子。

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