Signed in as:
filler@godaddy.com
Signed in as:
filler@godaddy.com
1. 目前西澳洲首次购房者还有补助吗？
目前西澳洲首次购房补助分为两个部分，需要区别对待。
部分一：$10,000 现金补助。
这部分只有购买新房或者买地建房才可以享受到，并且要求房价在 $750,000 以下。
部分二：印花税（transfer duty）减免。
这部分对于现房（包括新房和二手房）及土地都适用：
- 如果是现房（新房或二手房），那么 $450,000 以下的房子免除印花税；$450,000 - $600,000 区间的房子可以享受印花税折扣；$600,000 以上的房子不再有减免。
- 如果是土地，那么 $300,000 以下的土地免除印花税；$300,000-$400,000 区间的土地可以享受印花税折扣；$400,000 以上的土地不再有减免。
是否符合首次购房者身份、具体印花税的计算、详细的首次购房者补助信息可以在 Office of state revenue 的网站上查询。
https://www.wa.gov.au/government/publications/about-the-first-home-owner-grant
https://www.wa.gov.au/government/publications/duties-fact-sheet-first-home-owner-rate
2. 首付款是要求20%吗?
并不完全如此。这里需要记住的是购房还有其他的费用（包括印花税等），如果贷款比例是 80%，需要拿出的首付款：= 20% 房价 + 购房费用。
如果能够将贷款比例保持在房价 80% 或以下最好，因为这样通常可以省去一笔保险金（Lender’s Mortgage Insurance），并且贷款审批会相对宽松。但是如果需要的话，贷款比例也可以超过 80%，剩余的部分则为需要拿出的首付款，即：首付款 = 房价 + 购房费用 – 贷款额。
对于非首次购房者，西澳洲购房费用可以按房价的 5% 估算。
3. 西澳洲购房下 offer（签合同）有哪些注意事项？
贷款（finance）时间：通常给予买家从 offer 被接受起 21 或 28 天时间申请贷款（21 or 28 days from offer acceptance）
过户（settlement）时间：通常给予买卖双方从贷款获批起 21 天时间准备并完成过户（21 days from finance approval）
另外以下几项是西澳洲购房合同中常见的保护买家的条款：
(1) Subject to finance approval （贷款条款）
(2) Subject to satisfactory timber & pest inspection （白蚁检查）
(3) Subject to satisfactory structural inspection （结构检查）
(4) Sellers’ warranty of plumbing, electricity and gas in working order（房子的水、电、燃气正常工作）
4. 工作不满3个月或者是还在试用期可以贷款吗？
贷款的最短工作时间要求取决于工作性质及银行政策。
如果是 permanent full-time 或 part-time，有两家大银行没有最短工作时间要求（即工作 1 天，试用期也可以接受），小银行则通常要求工作 6 个月以上（或是 12 个月内相同行业的工作经验）并且完成试用期。
如果是 casual （即没有 annual leave entitlement），大银行的最短工作时间要求是 6 个月以上，小银行则一般要求 12 个月甚至 24 个月以上。
5. 没有PR可以贷款吗？
看情况。
a) 如果贷款申请人是夫妻，其中一方是 PR，另一方是 TR，很多银行可以接受。
b) 如果贷款申请人都是 TR，取决于签证类型（例如 820，188，482 签证），很多银行也可以接受。
c) 如果贷款申请人完全是海外身份，没有澳洲签证，目前澳洲本地银行很难贷款。
另外需要记住的是，无论签证如何，最终贷款能力由家庭可支配收入决定。
6. 我可以贷款多少钱？
具体的贷款能力由申请人的家庭可支配收入决定。
家庭可支配收入= 银行折减后的家庭税后总收入 – 银行加成后的债务支出 – 银行加成后的生活开销。
准确的贷款能力计算需要运用专业的知识，欢迎联系我们进行评估。
7. 贷款申请需要审核哪些材料？
对于购房的贷款申请，银行需要审核以下材料：
- 信用记录。如果申请人的信用记录不佳，主流银行通常会直接拒绝贷款申请。
- 身份证明，即证件。材料通常包括驾照、护照、签证信等。
- 收入证明。通常包括payslips及/或PAYG summary，或者是business financials及tax return。
- 存款证明，即要求贷款申请人拥有能够完成交易的首付款。材料通常包括bank statement 及/或 gift fund letter。
- 购房合同，同时银行会对房屋进行估值。
8. 如何获取我的个人信用记录？
澳洲的个人信用记录评级机构是 Equifax。可以通过他们的网站（如下）获取免费或者付费的信用记录报告。https://www.equifax.com.au
9. 如何挑选银行？
通常的原则是按以下顺序：
1. 通过银行的政策做筛选，确认哪些银行可以接受您的贷款申请。
2. 在可以贷款的银行里，挑选适合个人情况的产品以及有竞争力的利率。
10. 据说 comparison rate 会将产品的利率和费用都考虑进去，那是不是我只需要比较 comparison rate 即可？
简单回答，并不是。原因在于 comparison rate 是基于以下两个假设：
1. 贷款额为$150,000
2. 贷款年限为25年
只有在您的贷款和以上两个假设接近的情况下，comparison rate才能作为较好的参考。事实上，西澳洲目前平均的贷款额在40万左右。而全澳房贷的平均年限是2-5年（这里需要说明一下，并不是说大家都只申请2-5年的贷款，而是说平均下来大家会在2-5年内选择更换产品或者银行）。 所以在很多情况下，comparison rate 并不能成为一个较好的参考。
11. 浮动利率和固定利率各自的好处是什么？
浮动利率随市场变化而变化，贷款者需要面临利率上升的风险，当然同时也能享受利率下降的好处。另外浮动利率相对灵活，通常可以额外还款，并且有一些帮助贷款人节省利息的功能（即redraw 或 offset account ，这两个功能可以利用您手头的存款来抵消贷款，帮助你达到节省利息的目的）。
固定利率在固定的年限内（通常为1 – 5年）利率固定，贷款者避免了利率上升的风险，但是利率下降则需要承担相对较高的利率。另外对于固定利率产品，如果在固定的年限内对贷款作变动（比如refinance，或是将贷款还完），通常需要支付一笔 break cost。
12. 固定利率到期了会怎么样？
借款人可以选择继续固定，或者也可以更换产品。当然，如果选择固定，利率为当时的固定利率。
如果什么都不做，贷款会自动变为当时的浮动利率。
13. 是否有pre-approval （预批）就意味着贷款一定没问题了？
简单回答，不是。
首先银行的预批分为两种，一种是 computer generated，另一种是 fully assessed。
Computer generated pre-approval，顾名思义，是由电脑发出的，而电脑只是根据录入的数据进行判断，完全不看申请材料。所以这种类型的 pre-approval 基本只能证明申请人的信用记录没有问题，提供的信息非常有限。
Fully assessed pre-approval 则是由银行的 credit assessor 人工审批后发出的，这类型的 pre-approval 会对申请人的资料进行全面审核，很大程度上可以说明申请人符合申请贷款的条件并且可以获得需要的贷款额度。
其次，即使有了 fully assessed pre-approval，也不代表贷款申请就一定没有问题，因为贷款机构最终需要对所购买的房子进行估值，如果估值没有通过，也会影响贷款申请。
另外申请 pre-approval 也有一些不利的地方，比如会对申请人作 credit enquiry，影响信用记录。有经验的 broker 会根据个人情况作具体分析，判断贷款申请人是否需要做 pre-approval，通过哪家银行做 pre-approval。如果有这方面的疑问欢迎来电询问。
14. 是否可以一人贷款，但是房子在多人名下？
简单回答，不可以。
这里涉及的问题是追索权（recourse）。房子是贷款的抵押，如果房子在多人名下，而只有其中一人是borrower，则意味着贷款机构对其他人没有追索权，这是贷款机构所不能接受的。
唯一可能的例外是其他人成为贷款的担保人（guarantor），如此则有些贷款机构可以接受。
15. 是否可以多人贷款，但是房子在其中一人名下？
简单回答，如果贷款人双方是夫妻，很多贷款机构可以接受。如果是陌生人或者只是朋友，则不可以。
这里涉及的问题是 financial benefit，贷款机构需要证明贷款人接受了这笔债务后能够获得其他方面的financial benefit。
对于问题中的情形，除非贷款人能够证明那些名字不在 title 上的人也获得了足够的 financial benefit，否则贷款机构不能接受。
夫妻的情况则有所不同，在澳洲通常夫妻被视作共享双方的资产，即使房子只在其中一人名下，另外一人也默认获得了 financial benefit。所以很多贷款机构可以接受夫妻双方贷款，但是房子只在其中一人名下。
（另外有一些亲人间共同购房的情况相对复杂，这里不做具体介绍，但是多数情况下不能多人贷款而房子只在其中一人名下。）
Disclaimer: This website provides general information only and has been prepared without taking into account your objectives, financial situation or needs. We recommend that you consider whether it is appropriate for your circumstances and your full financial situation will need to be reviewed prior to acceptance of any offer or product. It does not constitute legal, tax or financial advice and you should always seek professional advice in relation to your individual circumstances. Subject to lenders terms and conditions, fees and charges and eligibility criteria apply. 本文没有考虑到个人的目标和财务状况，不构成针对个人的投资、法律、税务、信贷或其他专业建议。做任何的财务或投资决定之前，请务必咨询相应的专业人士。
Double Ten Financial Services. Credit Representative Number 525838 is authorised under Australian Credit License Number 389328.
© 2024 Double Ten Financial Services