西澳州购房及贷款流程

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1.  尽早 engage 贷款和过户方面的专业人士（Finance broker and settlement agent）了解以下问题：

a) 自身条件是否符合银行贷款政策

b) 贷款能力

c) 需要多少首付款

d) 购房的相关费用

e) 根据 abcd 四项最终确认自己购房 budget 的上限

f) 其他信息，如首次购房是否有补贴，非 PR/citizen 的购房政策，下 offer 的注意事项等

2. 根据自身情况决定是否有必要申请贷款的 pre-approval。是否申请 pre-approval 各有利弊，通常如果财务状况复杂或者需要下 cash offer 最好有 pre-approval。

3. 在了解自己的 budget 以后，可以着手看房并下 offer。下 offer 的时候要注意西澳洲一些常见的保护买家的条款，例如 subject to finance approval，subject to satisfactory timber & pest inspection，subject to satisfactory structural inspection，warranty (of electricity, gas and plumbing in working order) 等。Offer / 合同方面的具体问题可以咨询 settlement agent。

4. Offer 一旦被卖家接受就会成为一份正式的合同，此时可以开始正式的贷款申请，西澳州常见的给买家留出的贷款申请时间为 21 - 28天（下 offer 时注意确认这一点）。

5. 在 Offer / 合同规定的时间内完成各类 inspections（下 offer 时注意确认各类 inspection 的时间）。

6. 首次购房补贴（FHOG）以及首次购房印花税减免（FHORD）的申请通常与贷款申请同步进行，broker 或银行会协助此项。

7. 贷款获批后即进入 settlement（过户）流程，此时买卖双方及双方银行需要签署各式各类的文件，西澳洲常见的给 settlement 预留的时间为 21 - 28 天（从贷款获批的那一天算起，下 offer 时注意确认这一点）。

8. Settlement（过户）完成。房产正式归入买家名下，此时可以和中介拿钥匙了。

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