还款 - 本息一起还是只还利息？

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大家都知道在澳洲，贷款的还款方式可以选择本息一起还（Principle & Interest，P&I）或是只还利息（Interest Only，IO），本文对这两种还款方式作个简单的对比。

选择 P&I 的优点：

• 在目前的市场下，同样的产品，P&I 的利率会比 IO 低很多。这意味着银行收取的利息更少。
• 贷款会被慢慢还下去，这样一方面增加了自己的净资产（equity），二来也可以释放出自己额外的贷款能力（borrowing capacity），侧面帮助将来的借贷。

选择 P&I 的不足：

• 因为需要还本金，月还款额（monthly repayment）会比 IO 高，如果拥有多个贷款，可能导致现金流紧张。

选择 IO 的优点：

• 通常月还款额（monthly repayment）会比P&I要低，如果拥有多个贷款，可以帮助自己的现金流。
• 最大化投资房贷款税务上的优势。

选择 IO 的不足：

• 在目前的市场下，同样的产品，利息更高。
• 降低了自己的贷款能力（borrowing capacity）。

评论：

1. 在目前的市场下，原则上自住房贷款应该选择 P&I 的还款方式。
2. 出于现金流和税务规划的目的，投资房贷款可以考虑 IO 的还款方式。
3. 如果希望尽量释放自己将来的贷款能力，帮助未来的房产投资，投资房贷款也可以选择 P&I 的还款方式。

案例介绍：

客户A 在2015年买了一套投资房产，当时选择了 IO 的还款方式，年利率 4.4%。在2016-2017年期间，各银行接连上调投资房贷款及 IO 贷款的利率，导致客户A的利率涨至了 4.9%，但是客户A 并未意识到这一点。后客户A 在2017年搬进了自己的投资房。

我们近期对客户A 的贷款进行了评估，发现她的贷款是 Investment IO 的利率，但是实际上他的房产已经变为自住，并且从现金流的角度也完全可以选择 P&I 的还款方式。了解了相关信息后，客户A 选择将其贷款从 投资 & IO 转成了 自住 & PI。这个简单的转换使利息降了1.1%，每年比之前省下近$8000的利息。 

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